仮登記や予約について考える

2017年03月28日

皆さんこんにちは。一休法務事務所の牧です。

今日は、仮登記について考えます。
最近、仮登記を利用した登記を見かける事が少なくなったように思いますが、皆さんは仮登記の利用をされていますか？
そもそも、仮登記って何だろう？というお話ですが
読んで字の如く、仮に〝順位を保全しておく登記〟です。
実際の例の方が分かりやすいので、具体例を挙げてみましょう。
・売買する予約をしたが、準備が整わないので、売買予約の仮登記をしておく
・農地を購入する契約をしたが、農地法の許可が出るまでの間仮登記をしておく
・売買の書類が揃わないので、仮登記をしておく
などがあります。
仮登記のままでは、順位保全効力しかないのですが、最終的に予約が本契約になったり、農地法の許可が出たり、書類が揃った場合には、半人前の仮登記を本登記に昇格させることで、予め確保した順位で正式な登記にする事ができます。
変則技として、つなぎ融資などの仮の担保として、登録免許税を節約するために使われたことや、転用開発を見込んで農地を購入したい場合に使われていました。
登録免許税が、所有権の場合には本登記の半分（本登記の際に、残りの額）であったり、担保権などでは1筆1000円であることなどから、様々な工夫をして登録免許税の節約の為に利用されていたこともあるようです。
やや特別なケースでは、仮登記を入れることで、お金を貸した際の担保とする方法～仮登記担保～なども利用されていました。
ただし、仮登記は正式の本登記ではないので、あくまで順位保全の効力しかない為注意が必要です。

不動産がどんどん値上がりして、次から次へと転売したり、農地開発が盛んな時代には、開発転用ができる前提で、予め〝押さえておく〟為に、頻繁に活用されました。
最近では、そのようなケースは少なくなっているようですが、
「将来売買する約束」「条件付売買」などでは、売買予約の仮登記を入れておけば、登記簿を見れば、売買の約束があったことが公示されていますので、売主の方が約束違反を予防する効果が期待できます。農地耕作権を取得するまでの間や、開発待ちの場合なども、仮登記が活躍する場面です。

不動産の価値の低下のせいか、値上りしにくい時代が原因なのか分かりませんが、「とりあえず仮登記して押さえておきたい！」というような話が減っているように思います。
しかし、実際には、所有者の方が認知症になってしまい、購入予約をしていた方が「売ってもらう約束をしていた」と言われるケースもあります。こんな時、きちんと予約契約や仮登記をしていてくれたら良かったのになぁ…という残念な場面もいくつかありました。
こんな時代だからこそ、仮登記の本質を考え、有効に活用していただきたいと思います。